30 -40 30: la formula magica
Come scegliere l’immobile giusto per il tuo portfolio
Negli ultimi tempi mi è stata fatta più e più volte la stessa domanda.
Gianluca, vorrei prendere un immobile in affitto per poi subaffittarlo ai turisti.
Ma come posso capire qual è l’importo massimo che posso corrispondere alla proprietà affinchè possa avere un margine di guadagno interessante?
Bene, la risposta sta tutta in questa formula:
30 – 40 – 30
Tranquill*, non è il punteggio di una partita di Tennis
Questa formula rappresenta invece la proporzione corretta che devi tenere a mente quando decidi di affrontare un’operazione di rent to rent o vuoto per pieno che dir si voglia.
Vedi, in questi mesi avrò individuato almeno 70 immobili che secondo me potevano essere adatti a questo tipo di operazione.
Quando però poi sono arrivato al dunque con molti dei proprietari e mi hanno presentato la loro richiesta, mi sono reso conto che per soddisfarla avrei lavorato “aggratis” o in alcuni casi ci avrei rimesso dei soldi.
Tutto ciò perché il parametro affitto non stava dentro la mia formula magica.
Ti spiego meglio.
Fatto 100 il fatturato di un immobile la voce affitto non può mai superare il 30% del fatturato.
Bene, adesso ti starai chiedendo…come faccio a sapere quanto fattura o potrebbe fatturare l’immobile?
Qualora l’immobile abbia già lavorato come casa vacanza o locazione turistica, è abbastanza semplice. Ti basterà chiedere al proprietario di dimostrarti l’effettiva rendita che ha prodotto mettendolo sul mercato.
In caso contrario invece dovrai prendere come termine di paragone un immobile simile per caratteristiche (location, numero di posti letto, tipo di arredo, dotazioni) che già gestisci o quello che potrebbe assomigliargli di più e fare i dovuti aggiustamenti. Se stai partendo da zero e non hai alcun termine di paragone, prova a chiedere a qualche tuo amico o collega di darti questi riferimenti. Di solito è un informazione che nessuno si rifiuta di fornire.
Ecco quindi svelato a cosa si riferisce il primo 30.
Il secondo valore della formula invece, il 40, si riferisce alle spese di gestione.
All’interno di questo valore troviamo quindi:
- Spese di lavanderia e pulizia
- Utenze
- Commissioni OTA
L’ultimo valore, il secondo 30, rappresenta il tuo tanto agognato guadagno.
Solo se seguirai questa formula quindi ti troverai a gestire un immobile in maniera profittevole.
Se non vuoi quindi perdere tempo e soldi e rimpinguare soltanto le tasche dei proprietari, scolpisci bene questa formula nella tua testa ed inizia a costruire il tuo portfolio di immobili che ti permetterà di scalare in fretta il tuo business e raggiungere gli obiettivi che ti sei prefissato.
